ウコン

こちらに着任して『8 Bishopsgate（エイト・ビショップスゲート）』を目の当たりにしたとき、「この街のど真ん中で仕事をしている」と実感して感動しました。イギリスで学生時代を過ごしていたときに現場を見に行ったのですが、当時はまだ更地だったので、なおさら胸に来ましたね。

竹山

そうか、ウコンさんは当時の様子を見ているのか。私は2021年に着任してから2023年の竣工までの最後の2年間を担当しましたが、全体では10年を超える大規模オフィス再開発でした。2011年に2棟のオフィスビルを取得し、2013年から設計を開始し、2023年に竣工。51階建ての超高層タワーはシティ・オブ・ロンドンの新たなランドマークとして、竣工後は各種不動産アワードの受賞も重なり、マーケットでの認知も大きく高まりました。

ウコン

最上階の展望ギャラリーにはじまり、中層部の屋外テラスやテナント専用カフェテリア・ラウンジ、そして低層部のタウンホールなど、昨今のオフィスマーケットのトレンドである多様なアメニティが実装されているのが特徴的ですよね。環境性能も非常に重視されており、「BREEAM（ブリアム）」というイギリスの環境認証において、タワー物件として初めて最高評価を取得したプロジェクトでもあります。実はロンドンに着任して以来、学生時代の友人たちと会う機会が増えたのですが、自分の仕事を説明するときも「『8 Bishopsgate』はウチがやったんだよ」と言うと、一言で伝わるんです。

竹山

三菱地所ロンドンが刻んできた40年の歴史、その一つの集大成とも言えるプロジェクトになりましたよね。これまでの足跡を振り返れば、1986年にイギリスに進出し、初めて手がけた開発プロジェクトが『Paternoster Square（パタノスター・スクエア）』でした。歴史的建造物であるセント・ポール大聖堂に隣接した街区の複合再開発において、1990年の開発計画から携わり、2003年に竣工。オフィスビルが集積するエリアで、当社は新たな広場の整備を含む街区全体の再開発を実現させた。そしてこれを足がかりに、現在まで続くビジネスパートナーとの関係が生まれ、ロンドンにおけるプレゼンスの基盤が築かれました。

ウコン

『Paternoster Square』の広場は、オフィスワーカーがランチをしたり、パブリックビューイングやクリスマスマーケットが開かれたり。ロンドンの人たちにとってはとても馴染みのある場所で、誰もが知っている。私も日系デベロッパーへの就職を意識し始めたとき、三菱地所がここを手がけたと知って、「こんな仕事ができる会社なんだ」と強く印象に残りました。

竹山

ちなみに『Paternoster Square』の一角をなす『Warwick Court（ワーウィック・コート）』については、イギリスにおいて当社の初の取り組みとなる大規模改修を2022年に完了させました。私も従事した案件でしたが、既存建物の外装や構造部分を最大限に活かしながら、屋上テラスなどのアメニティ機能を新設し、新時代のオフィスビルへと生まれ変わらせているのが特徴です。ウェルビーイングの向上や多様性への対応、環境負荷の低減といった、竣工時点のマーケットを見据えた先駆的な取り組みを、当社は国際都市ロンドンにおいて40年にわたり、継続的に計画し、実行してきました。だからこそ、その積み重ねが『8 Bishopsgate』で結実した。私はそのように考えています。

ウコン

そしていま、数々の賞を受賞した『8 Bishopsgate』の竣工を機に、三菱地所ロンドンは次のステージへと移行しはじめている。竹山さんが担当するロンドン中心部での新たな大規模オフィス開発が進行する一方、私が担当する賃貸住宅と物流施設の開発もいよいよ本格化。3〜4年後の姿は、今とは少し違っているかもしれません。

竹山

イギリスは日本と同様、成熟段階にある先進国ですが、在留外国人の増加にともない人口が増えており、ロンドンの就業者数も増加傾向にあります。アメニティや環境性能を備えた最新オフィスへのニーズも高まるなか、需要に対して供給が追いついていないというのが現在のロンドンです。その理由の一つとして、開発許認可取得にかかるプロセスの複雑化・長期化が挙げられます。景観や環境に配慮する分、規制が厳しく、行政や近隣との合意形成に時間がかかることが背景にあります。

ウコン

同様のことは住宅にも言えます。オフィスと同じく供給が追いついていないのですが、こと住宅は生活を営むうえで不可欠なものであるという点で、ロンドンにおける供給不足は社会問題にもなっています。ロンドン市が掲げた供給目標数に対して実際の供給は目標から程遠かったという話もあります。もともとは持ち家志向の強いお国柄ではありますが、市内には集合住宅も数多くあります。それでも、需要に対してまだ全然足りていない。しかも、歴史ある美しい街並みを残す一方で、既存の住宅は老朽化も進んでおり、ハイクオリティの住宅へのニーズは高まるばかりです。

竹山

加えて、イギリスではインフレが進み、賃料も上がっています。高い賃料を払うのなら、少しでもプレミアムな付加価値のあるオフィスや住宅を選びたいと考えるのが自然です。そのためイギリスにおいては、建物の付加価値に対して賃料のプレミアムを払うのは当たり前という考え方が浸透しています。

ウコン

建物の付加価値への評価が直接賃料につながる考え方や、需給のバランスが取れていないことによる空室率の低下と賃料の上昇などにより、一定の量の資本がマーケットに流入することで、現在のイギリスの不動産市場は底堅い動きを示しています。似たような動きはフランスでも確認することができますが、こちらはCBD（セントラル・ビジネス・ディストリクト）と呼ばれる、パリの都心やシャンゼリゼを含めた一部のエリアに限られており、その外側にあるラ・デファンスまでは波及しにくい。当社はこれまでにパリ、バルセロナ、そしてストックホルムでもオフィスの取得や開発をしてきましたが、ヨーロッパのなかでもイギリスは、投資環境として頭一つ抜けています。

竹山

私は現在、『1 Victoria Street（ビクトリア・ストリート）』と『72 Upper Ground（アッパー・グラウンド）』と、2つの大規模オフィス開発を進めており、ほかに『125 Shaftesbury Avenue（シャフツベリー・アベニュー）』の大規模オフィス開発を別の担当者が進めています。開発の仕事をしていて面白いのが、同じ大規模オフィス開発でも日本とはアプローチやマーケット慣習が異なるということ。例えば建物のボリュームやデザインについては、日本では容積率を前提として、有効率を高めるべく箱型の外形になるのが一般的ですが、イギリスではそのような概念がないため、景観規制や行政・近隣との協議の範囲内であれば、建物外形が斜めになっていたり階段状になっていたりと多種多様です。
また、テナント側としてはアメニティ機能や環境性能といった付加価値に賃料プレミアムを払う慣習が根付いているため、開発側としても将来の収益増を原資として開発の付加価値創造に投資しやすく、日本では実現が難しい挑戦的な設計・商品企画にも踏み込める。こうした自由度の高さは面白さであると同時に、そこで得た学びを日本の開発にも持ち帰れるという点で大きな意義があると考えています。

ウコン

そしてもう一つユニークなのが、イギリスではコンサルタントの細分化が進んでいること。景観規制専門、近隣協議専門、行政協議専門といった具合に分かれており、こちらではデベロッパーもコンサルタントのような調整の司令塔の位置付け。それというのも、イギリスのデベロッパーの多くはデベロッピング業務に専念し、投資家からフィーをもらうビジネスモデルを取っているからです。当社は2019年に『The Lark（ザ・ラーク）』というBTR（一棟保有型の賃貸住宅／Build to Rent）事業に参画し、2024年に『Bromley（ブロムリー）』の用地・既存建物を取得し物流施設の開発に着手しました。そしてこれを機に両事業とも拡大に向けて動き出していることから、私も新しい事業パートナーと出会う機会が増えています。デベロッパーをはじめとした各コンサルタントと協業し、当社が投資の主体を担いながらワンチームで開発を進めていくなかで、彼らの知見、ノウハウを勉強しているところです。

竹山

彼らパートナーとひとたび信頼関係を構築することができれば、敬語がない分、日本では考えられないほどにフランクな付き合いができるし、たとえばメールの返信が来なければ、WhatsAppで「まだ？」と気軽に催促できるような距離感です。その関係性があるからこそ、迅速な意思決定や本音ベースでの議論が可能となるんですよね。われわれ駐在員は人員も限られるなかで、彼らが外部との日々の細かいやり取りを担ってくれることから、自分たちは注力したい部分にじっくりと向き合うことができる。そしてなにより日々の業務を通じたパートナーシップが、次のプロジェクトへとつながっていく。イギリスでは「know-how」と同じくらいに「know-who」も重要で、会社同士だけでなく個人の信頼が仕事を動かす世界でもあります。

ウコン

それだけに私も個人間の信頼を得られる努力を重ね、前任者から引き継いだ信頼関係を維持、発展させていくことで、後任者へと継承したいと思っています。それができるのが当社の強みですし、パートナーたちからも先々を見据えた長期的な関係を築ける相手であることを期待してもらっていると感じるからです。三菱地所ロンドンは投資家である前にデベロッパーであり、開発がもたらす付加価値や社会的意義を熟知し、開発の本質を共有できる仲間である——。こうした期待を裏切るようなことだけは、絶対にしたくないと思っています。

竹山

同感です。前任者たちが築いてきたパートナーシップ、信頼関係が次のプロジェクトにつながり、今日の三菱地所ロンドンの事業を支えていると言っても過言ではありません。40年にわたり代々積み上げてきた信頼によって、私たちはいま、20名程度の組織にもかかわらず、国際都市ロンドンで第一線で活躍する第一級の人たちとシンボリックなプロジェクトを進めることができている。それもその過程では、新しい考え方やマーケット慣習といった、不動産事業に関する知見や経験を深められるだけでなく、一人のビジネスパーソンとして、視座を高め、視野を広げることもできている。前任者たちが与えてくれたこの財産を、私も次の世代へとしっかりつないでいきたいと強く思います。