駒野

デベロッパーというと「開発」のイメージが強いですが、横浜支店勤務になって思うのは、きちんと考え、戦略をもって物件なりエリアなりを「運営」していくことが重要であるということ。開発と運営は事業の両輪であり、運営の醍醐味というものを就職活動時にはよく理解できていなかったなと、22年4月から『横浜ランドマークタワー』を私が担当するようになって実感しています。

新妻

1983年のみなとみらい21事業着工以来、三菱地所は民間最大の地権者としてみなとみらい地区の開発に携わり、1993年に『横浜ランドマークタワー』が竣工するなど、まちづくりにおいて中心的な役割を果たしてきました。そして今日では街区の開発も96％まで進捗し、開発フェーズから運営フェーズへと移行しようとしています。それだけに駒野さんがいう「運営」の重要性については、私も日々感じているところです。

石井

私は学生時代、好きな子に告白したり進路を考えたりといった重要な局面では決まって、みなとみらいを訪れていました。ここに来ると背中を押してもらえるというか、勇気づけられる気がしたからです。当時はその理由についてまでは考えもしませんでしたが、いまなら分かります。歩行者ネットワークが充実しており、要所には海があり緑があり広場がある。結果として、来街者は目的とする活動に安心して没入することができ、色々な想いや感情を発露できる場となっている。これも横浜市との信頼関係のもと、ヒューマンファーストな開発を地道に続け、その想いを代々つないできた先輩諸氏の努力の賜物、成果であると、私は考えています。

新妻

同感です。みなとみらい地区の開発フェーズにおける最大の成果は、行政主導でマスタープランをしっかりと描き、今日までの40年という長期にわたり、横浜市とともに開発を進めることができたという点にあると思います。結果的にアリーナ施設や大学のキャンパスなど、オフィスを中心とした当初のマスタープランを上回る多様な施設が集積し、複合的な魅力をもつ街となりました。

駒野

結果として、みなとみらいは平日に見せる顔と休日に見せる顔が全然違うものとなっていますよね。この二面性は『横浜ランドマークタワー』に限らず、エリア全体として備えている特性です。大丸有の再構築に先駆けて実現した姿であることを考えると、これこそがみなとみらいの大きな強み、これからの可能性だと感じます。

石井

それだけに今後はみなとみらいのさらなる価値の向上を図っていくとともに、関内・馬車道や山下・元町といった周辺エリアとも連携し、各エリアの魅力を相互に高めていくことが重要ですね。これは行政や地元の方々とも共有している想いでもあるだけに、私たち3人が個々に進めているプロジェクトもまた、今後に向けて大きな意味を持つと理解しています。

新妻

まずは私の担当プロジェクトからお話をすれば、「エリアマネジメント」に携わっています。行政やまちづくり団体とともに方向性を検討・策定し、「横浜ならでは」の魅力を創出しながらエリア全体の価値を高めていくことを目指しています。理想とするのは、みなとみらい地区単独で取り組むのではなく、周辺エリアとの相互連携を図りながら横浜都心臨海部全体での価値を高めていくこと。これが私に課せられた最大のミッションであり、同時に横浜支店全員が果たすべき重要な使命であると考えています。

駒野

私がメインで担当しているのは、『横浜ランドマークタワー』の上層階にある『横浜ロイヤルパークホテル』の大規模修繕・リニューアル計画です。開業30年を迎えた『横浜ランドマークタワー』は、設備の機能回復とホテル価値の向上を目的とし、複数年の休業を伴った大規模修繕工事に入ります。現代の建築技術をもってすれば、高層複合ビルは100年以上持つとも言われるなかで、ランドマークタワーはその先駆けとして誕生しました。当社グループのみならず、全国の新築物件がいずれ経験することになる高層複合ビルの大規模修繕工事の成功事例となるべく、見事に生まれ変わった姿をお見せしたいと精進しています。

石井

私はといえば『関内駅前地区第一種市街地再開発事業』を推進しています。隣接する横浜市庁舎の移転に伴い、分庁舎としてオフィスビルが使用されていた当該エリアでは大量の空室が発生し、関内駅前から市役所関係者や来庁者などがいなくなることで、街の人流が大きく変わろうとしていました。そこで地権者の方々により準備組合が立ち上げられ、当社コンソーシアムが事業協力者として選定され、私も担当のひとりとして事業に関わることになりました。

石井

関内駅前の再開発においては、現在基本設計という建物の基本的な配置や用途を決めるフェーズにあり、私は基本設計図面の取りまとめ業務を進めています。施設計画については開発担当者としての想いはありつつも、実際にリーシング業務をする人や管理業務をする人の想いも汲み取る必要がありますし、なにより行政や地権者の方々の想いも大切にしたい。そうした多様な想いをひとつの図面に落とし込むことは非常に難易度が高く、どこかに重きを置けば途端にバランスが崩れてしまう。それに自分がイエスマンになってしまうと、開発担当者としての想いを乗せられなくなるだけでなく、事業そのものが前に進まなくなってしまう。つくづく難しい仕事だと感じました。

新妻

本当にそのとおりで、コンテンツビジネスにしたところでアリーナ施設と当社施設が連携できればそれで良いというわけではありません。アリーナ施設側としては、興行主や出演アーティスト、あるいはファンなどの意向を踏まえる必要があります。他方、当社施設にしたところで、各テナントと協力して取り組むことはもちろんのこと、街区と街区とをつなぐ公的空間の活用に関しても関係各位との調整が必要です。立場が異なれば思惑や狙いも違うし、業界が異なれば常識も違います。明確な正解がないなかで、こうした違いを乗り越え各プレイヤーの意見をすり合わせていくという難しさは、開発も運営も同じですね。

駒野

私自身も、設計の知見もなければ、ホテル開発・運営の知見もないなかで、プロジェクトマネージャーとして全体スケジュールと事業費をコントロールしながら、様々な関係者とともに事業を進めていくという難しさがあります。しかも、超高層の複合物件における大規模改修工事は前例もあまり無く、計画そのものが挑戦と言えます。だからこそ、それぞれのノウハウに長けた専門家の懐に飛び込みながら、事業を進めるにあたって必要な情報を集めていくしかないと考え、実行しています。ちなみにお二人は、どう困難と向き合っているのですか？

新妻

駒野さんと同じです。まずは各プレイヤーの話を真剣に聴くこと、その意見の前提にある各位の想いを理解することを重視しています。そのうえで、各プレイヤーのメリット・デメリット、一致している理念、妥協が必要な部分を可視化しながら議論を進め、実現に向けてすり合わせを行っていきます。

石井

関係各位の意見の取りまとめでは、私も先輩方が実践されているように、それぞれの立場になって考えることを心がけています。とはいえ、経験したことのない立場の方々の意見の根幹にある心情にまで想いを馳せることはとても難しく、チームの先輩方のお力やお知恵を拝借しながら、コミュニケーションを深めるための試行錯誤を続けています。それでも最近思うのは、まちづくりというのはステークホルダーが儲かれば良いというような単純な話ではないということ。第三者を含め、その街に関係するすべての人たちの幸せを愚直に追求すべきだし、その努力こそが関係各位の街への想いを強くし、誰にとっても愛着が湧く街へとつながっていくのだと。

新妻

商売においては基本的に、便益を受ける人がお金を出す、という仕組みが適切だと思いますが、ことまちづくりにおいては皆が便益を受けていると思えるような仕組みに仕立てていくことが大事。結局、「三方よし」の実現こそがサステナブルだと思うし、デベロッパーたるもの「全方よし」という理想を忘れてはいけないと思います。